北京新房二手房成交进入低谷期
距9月30日北京出台楼市调控新政已过去一个月。截至昨天，来自多家房产机构的统计数据显示，北京新房和二手房市场均出现降温，新政对于市场成交量已经形成明显打压，新房价格涨幅受到明显制约，二手房价格开始企稳，局部房源出现下滑趋势。目前来看，政策的目的已经达到。业内人士普遍预计，从现在起到明年春节前后，新房和二手房市场都会处于一个相对的低谷期。
京华时报记者潘秀林
京华时报制图谢瑶
□数据
新房成交环比下滑4成供应减少6成
据亚豪君岳会统计数据显示，10月（截至30日），北京新建商品住宅（不含保障房与自住房）共成交8508套，环比上月减少41%，这一成交量创造了近5个月的新低。与此同时，10月北京商品住宅成交均价为35449元/平方米，环比下滑3%。
伟业我爱我家的数据显示，10月除了自住型商品房，各类新房的交易量均出现下滑。截至29日，公寓类产品在10月的交易量为5100套，较9月全月下降了43.3%；普通住宅成交2367套，较9月全月下降48.8%。自住型商品房交易量有所增长，成交470套，环比9月全月增加39.1%。
在区域分布上，大兴区以1917套交易量、22%的占比位居全市第一，房山区、顺义区分居二、三位，交易量均过千，平谷区占据第四位。
从“9·30”新政满月数据来看，新房成交量下滑非常明显，成交价格变化幅度相对较小。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新政之后成交快速下滑，一方面是受到有效需求减少的影响；另一方面则是受到供应“短路”的制约。
新政之后，市场需求出现分化，大部分并不迫切买房的客群开始选择观望，尤其是一些需要“卖旧买新”涉及连环单交易的改善型需求，由于在“卖旧”环节难以在预期价位出让，也使得其“买新”的置业计划被迫延期。
从供应来看，亚豪机构统计显示，10月北京住宅市场仅有9个项目取得预售许可，新增预售2965套，环比减少64%，这一供应量创造了除春节所在的2月之外的月度新低，供应的严重不足，也直接导致10月的成交低迷。
这样的局面在未来几个月内仍将持续。11月预期入市的项目也仅在10个左右，而之后的12月、1月、2月，元旦到春节长假期间，仍然是传统的楼市销售淡季。在此期间，供应的不足将使得成交价格继续企稳。
二手房大户型降温小户型成交占比提升
相比新房，新政对二手房市场的影响更是立竿见影。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年10月，北京全市二手住宅共网签18105套，较9月同期下降了30.1%，10月全月网签将从9月的3万余套跌至两万套左右。除了网签数据，北京二手市场实际交易量的下滑更为明显。
根据我爱我家在北京区域的二手房交易数据显示：10月中上旬，新增合同签订量较9月同期几近腰斩，受市场实际交易量大幅降温的影响，预计11月北京二手房网签量将出现大幅回落。
此外，根据我爱我家的统计，10月中上旬的太原治疗癫痫病热线新增客户量较9月同期下跌了52%，新增房源量则较9月同期上涨了50%。这意味着，新政过后，北京二手市场的供需关系已经发生逆转，客户端陷入观望，有意愿看房、购房的客户大幅减少，节前的恐慌购房气氛已然不在。
价格方面，10月北京二手房房价明显企稳，业主端涨价现象不复存在，部分着急卖房置换或着急用钱的业主开始主动调低报价，预计11月北京部分前期房价涨幅过快区域的房价，以及大户型房价将出现回落。
另据伟业我爱我家市场研究院统计，10月北京区域通过我爱我家达成的二手房交易中，使用商业贷款支付的比例占52.4%，较9月减少了9.4个百分点，全款支付的比例达到32.4%，较9月增加了7.9个百分点。
伟业我爱我家集团副总裁胡景太原治癫痫比较好晖认为，北京楼市调控新政出台后，信贷的收紧以及首付比例的提高，尤其是二套非普通住宅首付比例的大幅提高，使得全款购房比例有所增加。
此外，10月北京区域通过我爱我家达成的二手房交易中，一居室占30.3%，环比9月增加2.5个百分点，两居室、三居室分别占49.3%、17.6%，环比分别减少0.8%、1.8%，其中，一居室在今年10个月中占比首次超过3成，而两居室的占比则首次下降到了5成以下。
9·30新政出台后，非普通住宅首付比例大幅提高，在很大程度上影先天性癫痫能根治吗响了大户型住宅的交易，不少资金实力相对有限的购房者，不得不转向购买140平方米以下的户型，使得大户型住宅的交易占比在10月出现下降。
□探访
项目被迫封盘房企压力大
“9·30”楼市新政之后，按照首套、二套（及以上）以及普通住宅、非普通住宅分为四档，不同程度地提高了最低首付比例。对于买家来说，首付提高尤其是二套非普住宅首付提高，让一部分中高端改善型客户购房计划不得不暂时搁置。
“确实有不少客户因为
资金的原因暂时放弃了购房”，北京某品牌房企营销负责人告诉记者，不过由于项目前期蓄客较多，基数大，所以虽然流失了一部分,但仍有不少是有效购买需求。在他看来，与客户流失相比，好几个项目因为拿不到预售证而无法开盘，让他感到更巨大的压力。
按照原来的计划，该房企有几个高端项目计划在四季度开盘，不过新政之后，供应端开始收紧，“眼看临近年底，要如期完成今年的销售任务怕是很难了”。
市场需求的萎靡不振，再加上近期楼市的高压状态，开发商推盘意愿陷入空前低迷。
□观点
北京楼市正在重归理性
随着9月30日“京八条”新政的落地，北京楼市正在重归理性。新房供应重启90/70政策，90平方米以下住宅供应不低于70%，并加大了自住型商品房供应，还从土地招拍挂和预售证核发方面对新房销售进行控制，胡景晖认为，新政将十分有利于加大中低价位商品房供应，避免新房豪宅化，抑制房价过快上涨。随着新政的进一步落实和实施，北京的新房市场还将继续降温。
亚豪机构市场总监郭毅也认为，目前来看新政对于市场成交量已经形成明显打压，二手房价格开始企稳，未来很可能出现下滑趋势，新房虽然价格没有出现明显下滑，但涨幅已经受到制约，预计会保持稳定的状态。目前来看政策的目的已经实现，从现在起到明年春节前后，新房和二手房市场都会处于一个相对低谷期。
在任启鑫看来，市场需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期预计抱以观望心态的购宁夏猪婆疯哪里治疗房者还将持续增加，春节前后北京新房市场的购买意向将降至阶段性冰点。而供应端的盘整局面将维持到明年4月前后，随着新一批自住型商品房的集中入市，以及后续限定房价项目的开闸供应，预计住宅的市场供应将会逐步复苏。届时，楼市的产品形态、价格体系等也将发生新的变化。
